个人二手房买卖“营改增”天津滨海人缴税增还是减？

    焦点新闻

　　“两会”期间，房地产行业“营改增”成为焦点。日前，国家税务总局局长王军表示，这次“营改增”将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。那么，二手房交易环节的“营改增”后，二手房交易的税费是增加了还是减少了？对于很多要进行二手房交易的滨海新区市民来说，“营改增”后究竟会有何影响？本报将为您详细梳理解读。

　　解读

　　缴税基数由售价变差价

　　据了解，目前二手房交易共需缴纳8种税，即营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税。其中，营业税是向卖房一方征收。在国家房地产“去库存”的宏观背景下，此前已有一系列政策出台，利好楼市。例如去年年初，财政部发布通知，将个人购买普通住房免征营业税的年限从5年调整为2年。契税方面，今年也规定对于个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收(具体以文件为准)。

　　而记者昨日从滨海新区房屋登记中心了解到，目前天津市二手房营业税的税率为5.6%。原则上是卖方交，但实际交易中，卖方都是实收，这部分的成本会转嫁到买房者手中。“全面实施营改增后，二手房交易的营业税将改为增值税征收，每个房子根据房型不同、房龄不同增值部分不能一概而论，所以‘营改增’以后并不能说缴税的金额会比之前有所增加。”新区规国局相关工作人员表示。

　　算账

　　滨海大部分二手房缴税会减少

　　如果营业税改成增值税，税负将会如何变化，这是很多市民最关心的问题。对此记者咨询了滨海新区地税局的相关工作人员，这位工作人员告诉记者，目前“营改增”具体政策尚未出台，具体税率有何变化目前还不好说，不过个人买卖二手房交易的税负应该不会有太大变化。

　　他为记者算了一笔账，假如按照11%的税率计算，如果一套售价100万元的住宅当年的买入价是40万元，相当于房主获利60万元，那么增值税税额约为6万余元，超过营业税；如果当年的买入价为90万元，房主获利10万元，那么增值税只需要缴1万余元，远低于营业税。

　　而按照这位工作人员的算法，以滨海新区2年左右新房的增值多在20%-30%之间计算，大部分二手房在买卖过程中所缴纳的税费会有所减少。以一套购买时100万元、现在售价130万元的房子为例，当前应交营业税为7.28万元，“营改增”实施以后，只需缴纳6.16万元，减少1万余元。

　　中介

　　高税费或扭转卖方市场

　　对于不少买房人担心的“营改增后买卖二手房会出现交易波动的说法，盛隆地产首席市场研究员汪婷婷认为，在目前去库存的大前提下，买卖房屋政策都以宽松为主基调，用于刺激购买。即便营改增的细则出台，也不太会将提高交易税费作为主要目的。所以，营改增后对实际的二手房购买市场不会产生太大的影响。

　　由于目前营改增的细则并没有出台，日后如何具体落实，税负是否会产生变化，现在都还未知。汪婷婷分析预测认为，未来政策细则的制定，也有可能会根据一、二线城市地区不同来区分制定，或者根据房屋面积等划分，不会一刀切。但如果营改增后，买卖二手房的税费幅度增加较大，则有可能在一定程度上影响买方的购买积极性，扭转现在的卖方市场。

　　时报记者 于浩洋

　　相关链接:

　　各种过户成本计算方法一览怎样过户最合适？

　　这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。据了解，房产过户分赠与、买卖、继承几种方式，究竟哪种最便捷，哪种最省钱？天津中原市场数据研究分析中心市场研究员张玉指出：

　　继承方式

　　主要费用：继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取，最低不低于200元。

　　这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局更名即可。

　　但缺点也显而易见：手续繁多。

　　赠与方式

　　主要费用：个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税；非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。此外还有契税和公证费。

　　需要提醒的是，以继承方式和赠与方式过户房产，继承人或受赠人日后卖出此房时，如房产证年满5年且是唯一住房，可免征个税。否则，将计征20%个税。

　　买卖方式

　　主要费用：营业税+个税+契税。在房产过户中，买卖是最常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。

　　如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。